11.11.2026 – Muratpaşa
Çok katlı binalarda, özellikle alt katlardaki bağımsız bölümlerin mutfak, banyo ve odalarında su sızıntısı, rutubet, sıva ve boya deformasyonu ile ev eşyalarında hasara yol açan olaylar ile karşılaşılabilmektedir.
Bu tür sorunlar yalnızca sızıntının görüldüğü daireyi değil, kaynağın bulunduğu tesisata ve yapı elemanlarına bağlı olarak birden fazla bağımsız bölümü de etkileyebilmektedir. Bu nedenle su sızıntılarının erken fark edilmesi, kaynağının doğru belirlenmesi ve gecikmeden giderilmesi önem taşımaktadır.
1. Su sızıntılarının muhtemel kaynakları
Bağımsız bölümlerde görülen su sızıntıları başlıca şu nedenlerden kaynaklanabilir:
- Temiz su tesisatı: Daire içindeki sıcak veya soğuk su boruları, bağlantı parçaları, vana ve armatürlerde meydana gelen kaçaklar.
- Atık su ve gider tesisatı: Lavabo, duş, küvet, klozet ve yer süzgeci bağlantılarındaki bozulmalar; gider borularındaki çatlaklar veya ek yeri kaçakları.
- Islak hacim yalıtımı: Banyo ve benzeri alanlarda zemin-duvar birleşimleri, derzler ve su yalıtımındaki bozulmalar.
- Ortak tesisat hatları: Katlar arasında devam eden temiz su kolonları, pis su kolonları ve ana gider hatlarındaki arızalar.
- Yapı ve dış etkenler: Cephe, çatı, teras veya dış duvarlardan kaynaklanan su girişleri.
Sızıntının üst kattaki bir dairenin tavanında veya zemininde görülmesi, arızanın mutlaka o dairenin özel tesisatından kaynaklandığını tek başına göstermez. Kaynağın teknik incelemeyle belirlenmesi gerekir.
2. Dikkat edilmesi gereken belirtiler ve kontroller
Su sızıntıları çoğu zaman damlama başlamadan önce bazı belirtiler verir. Tavan ve duvarlarda sararma, kabarma, boya dökülmesi, sıva deformasyonu, küf ve rutubet kokusu bu belirtiler arasındadır. Bu nedenle bağımsız bölüm sakinlerinin;
- Mutfak ve banyo altındaki lavabo, evye, klozet ve duş bağlantılarını,
- Su vanalarını, bataryaları ve görünür tesisat bağlantılarını,
- Giderlerin su tahliyesini ve bağlantı çevrelerini,
- Banyo ve benzeri ıslak hacimlerde derz ve yalıtım yüzeylerini,
- Tavan ve duvarlarda oluşabilecek nem, lekelenme ve kabarmaları
belirli aralıklarla gözlemlemeleri, şüpheli bir durum fark edildiğinde gecikmeden teknik kontrol yaptırmaları önemlidir.
Özellikle daha önce sızıntı yaşanmış veya tesisatında yenileme yapılmış bağımsız bölümlerde bağlantıların ve giderlerin yeniden kontrol edilmesi yararlı olacaktır.
3. Sızıntı tespit edildiğinde yapılması gerekenler
Bir bağımsız bölümde veya alt kattaki dairede su sızıntısı belirtisi görüldüğünde, sorunun kaynağı konusunda varsayımda bulunmak yerine teknik inceleme yapılmalıdır.
Sızıntının devam etmesi hâlinde;
- Su kaçağının kaynağının belirlenmesi için vakit kaybetmeden tesisat uzmanına başvurulmalı,
- Gerekli durumlarda ilgili su vanası kapatılarak su akışı kesilmeli,
- Sızıntının etkilediği alt ve üst kat sakinleri durumdan haberdar edilmeli,
- Arızanın giderilmesi için gerekli inceleme ve onarımın yapılmasına imkân sağlanmalı,
- Ortak tesisat veya ortak yapı elemanlarından şüpheleniliyorsa durum yönetime bildirilmelidir.
Bir dairede görünür bir arıza bulunmaması, sızıntının o daireden veya ortak tesisattan kaynaklanmadığını kesin olarak göstermez. Kaçak, döşeme altında veya duvar içinde ilerleyen boru ve bağlantılarda da meydana gelebilir.
4. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sorumluluk
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, kat maliklerinin birbirlerinin haklarını ihlal etmemesini ve bağımsız bölümlerini kullanırken gerekli özeni göstermesini düzenler. Bu yükümlülükler, bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla sürekli oturan kişiler bakımından da geçerlidir.
Kanun’un 19. maddesine göre kat maliki, kusuruyla ana taşınmaza veya başka bir bağımsız bölüme verdiği zarardan sorumludur. Dolayısıyla bağımsız bölüm içindeki tesisat veya kullanım kaynaklı bir arızanın kusurlu davranışla başka bir daireye zarar vermesi hâlinde, oluşan zararın tazmini gündeme gelebilir.
Bununla birlikte, arızanın ortak tesisattan kaynaklandığının belirlenmesi hâlinde sorumluluk değerlendirmesi de buna göre yapılır. Bu nedenle her olayda öncelikle sızıntının kaynağının teknik olarak tespit edilmesi gerekir.
Ayrıca KMK’nın 23. maddesi uyarınca, bir bağımsız bölümdeki hasar veya bozukluğun giderilmesi ya da gerekli teknik incelemenin yapılması için başka bir bağımsız bölüme girilmesi gerekiyorsa, ilgili bölümün maliki veya orada oturanlar gerekli giriş ve çalışmaya izin vermekle yükümlüdür.
5. Zararın tespiti ve hukuki yollar
Sızıntı nedeniyle alt kattaki bağımsız bölümde boya, sıva, parke, mobilya veya diğer eşyalarda zarar meydana gelmişse, zararın fotoğraf ve belgelerle kayıt altına alınması önemlidir. Taraflar arasında zararın kaynağı veya kapsamı konusunda uyuşmazlık oluşması hâlinde, teknik inceleme ve hukuki yollarla delil tespiti yapılması ve koşulları varsa maddi zararın tazmininin talep edilmesi mümkündür.
ÖNEMLİ HATIRLATMA
Su sızıntısı, yalnızca görüldüğü noktada giderilecek basit bir arıza olarak değerlendirilmemelidir. Geciken müdahale; alt katlarda daha geniş yüzeylerin zarar görmesine, duvar ve tavan kaplamalarının bozulmasına, küf ve rutubet oluşmasına ve ev eşyalarının kullanılamaz hâle gelmesine neden olabilir.
Tüm bağımsız bölüm sakinlerinin tesisat ve ıslak hacimlerini gözlemlemeleri, olağan dışı bir belirtiyi önemsemeleri, sızıntı şüphesinde teknik incelemeyi geciktirmemeleri ve gerekli onarım çalışmalarına iş birliği içinde imkân sağlamaları; komşuluk ilişkilerinin, ortak yaşam huzurunun ve mülkiyet güvenliğinin korunması bakımından önem taşımaktadır.